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首次购房者的规划提示:现在购买还是等待明智?

从历史上看,20 多岁和 30 多岁的年轻人是购买第一套房子的最佳年龄。如今,年龄从 25 岁到 40 岁不等的人们都面临着首次购房的挑战。在今天的高价下,购买是一个明智的决定吗?首次购房者应该考虑哪些规划机会?

被压抑的需求? 

有一种推迟购房的趋势。 51% 的婴儿潮一代在 30 岁之前拥有房屋,48% 的 X 世代在 30 岁之前拥有房屋,42% 的千禧一代在 30 岁之前拥有房屋。根据 Zillow Group 的经济学家杰夫·塔克 (Jeff Tucker) 的说法,这可能代表“......未来持续住房需求的指标。”

然而,现在买房并不容易。财务和情感因素开始发挥作用。从情感上讲,这是美国梦的重要组成部分。您的家应该是您的避难所和避难所,也是您孩子成长、玩耍和睡觉的地方。在财务上,这是您一生中最昂贵的购买之一。 

不幸的是,当前低库存、高昂的新建筑成本、高房价和激烈的竞争降低了可负担性,并为买家创造了有限的成功机会。这会导致仓促的决定,包括以重大让步购买看不见的房屋。匆忙购买是个好主意吗?

在你去买房子之前 

制定预算并准备为这些费用支出:

  • 首付: 传统贷款通常需要 20% 的首付,但 FHA(联邦住房管理局)的贷款可以要求低至 3.5%。但请记住,您放下的越少,从长远来看,您可能付出的代价就越多。 
    • 例如,拿一栋 40 万美元的房子,比较这两种贷款,使用 30 年期抵押贷款,利率为 3%(不包括初级抵押贷款保险或 PMI)。您将多支付大约 20% 的累积利息,并且您会错过大约 280,000 美元的储蓄(假设回报率为 6%,每月支付更高的机会成本)。 PMI 在违约情况下保护贷方,成本由贷款价值和信用评分决定。如果 PMI 溢价是 3.5% 首付示例的 0.5%(原始贷款金额),则您的每月付款可能会再增加 160 美元,并持续到净值达到 20%。此外,如果您需要急于出售房屋,更高的首付可能会保护您。如果价格跌至 10% 以下,您可能需要支付资金以支付销售成本和负资产。
  • 成交费用: 这些是您为完成融资和购买交易而支付的费用。它们可能在价格或抵押贷款金额的 2-5% 之间运行。卖家可能愿意承担一些费用,但在火爆的市场中,您的谈判空间可能较小。
  • 财产税和保险: 准备好预先支付最多一年的税款和火灾保险费。税收取决于地点和价值,但房产价值的 1% 是初步估计。根据房产价值、位置和风险,房主保险可能需要 1,200 至 2,000 美元。您的人寿和伤残保险是否足够,是否建议提供额外的保护伞责任保险?
  • 入住、改进和维护成本: 即使房屋“已准备好搬入”(例如,租用一辆搬家卡车、为院子购买花园软管和植物等),您也可能有费用。您应该聘请一家房屋检查公司来确定从地基到屋顶的潜在问题和费用,以便您提前计划。如果它是固定鞋面,请进行一些估计以确认它不会是一个钱坑。如果是,我建议您查看其他选项。

挑选你的第一个家

美国人口普查估计,美国人一生中平均要搬家 11.7 次。一个 30 岁的人在他们的一生中可能还剩下 5 到 6 个动作,而一个 45 岁的人将再剩下大约 3 个动作。基于此,您可能会有更多的机会找到和购买“完美的地方”。 

定义和调整个人和情感偏好可能会帮助您“接近”您的第一个家。寻求了解您和房屋所有权的人的支持和指导,包括父母和熟练的房地产经纪人。

降低成本 

  • 等待更好吗? 如果需要改善财务稳定性(例如,提高您的信用评分、找到一份薪水更高的新工作、为更大的首付存钱等),那么等待可能是有意义的。 
    • 另一方面,如果您等待,房价是否适合您? “高价买入”在情感上很难,而且没有人愿意犯可能严重影响他们财务安全的错误。然而,房地产市场并不是同质的——定价受位置、供求关系的影响。如果价格下降或稳定,但抵押贷款利率上升怎么办?如果您等待或搬到更便宜的地区,您的负担能力会如何变化?最后,不要将您的房屋混淆为只是一种“投资”。这是必需品。你需要一个屋顶。
  • 检查援助计划:也许您有资格参加首次购房者计划。 检查区域机构和美国住房和城市发展部 (HUD)、退伍军人管理局 (VA)、联邦住房管理局 (FHA) 和其他机构。
  • 融资前继承: 根据最近的 Zillow Group 消费者住房趋势报告,由于价格上涨,买家可能需要额外一年的时间来节省首付。 COVID-19 使人们能够更加积极地储蓄,而低抵押贷款利率提高了负担能力。然而,随着房价飞涨,首付方面的额外援助呢?如果家人可以帮助您支付大笔首付款,请使用它们。

计划购买您的第一套房子一直具有挑战性。您需要考虑许多因素,更不用说,储蓄可能需要很多年。然而,今天的首次购房者在这个领域拥有独特的机会。愿这个明智的建议能帮助您在购房时做出明智的决定。 

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